Mivel kell tisztában lenünk, hogy pontosan megtudjuk határozni ingatlanunk értékét?

Először is tudnunk kell, hogy mi a jelenlenlegi piacon a helyzet.

Vajon mennyi időt fog igénybe venni az ingatlanunk értékesítése?

Milliókat veszíthetünk, ha nem jól pozícionáljuk ingatlanunkat.

„A minap megkeresték egy kollégámat, hogy segítsen már egy ikerház értékesítésében, az irányárának meghatározásában. Ilyenkor mindig előszőr megkérdezzük a tulajdonos elképzelését. Ö félve mondta esetleg 8 millió forintra gondoltak, a kollégánk helyszíni szemle után egy 12 millió forintos irányárat javasolt, a szerződést megkötötték a hirdetést elkezdtük és egy két nap alatt három négy érdeklődő is jelentkezett. Én úgy gondolom, ha egy nagyobb alkuval is számolunk 11 millió forintért értékesítve lesz az ingatlan. Na már most, itt több millió forintot fog sikerülni a tulajdonosoknak keresni, amihez képest az ingatlanos munkadíja elenyésző.”

„Másik példa Miskolc, Avas hármas ütem a tulajdonos 9 millió 800 ezer forintot mondott, mi 11 milliós irányárat javasoltunk, és már létre is jött egy hét alatt az üzlet 10 millió 650 ezer forinton. Itt is jelentős profitot könyvelhet el a tulajdonos.”

Országos statisztákákat figyelembe véve, és saját tapasztalatunk alapján, a jelenlegi pörgő piacon, ha panellakást kínálunk eladásra maximum három hónap alatt meg kell, hogy történjen az értékesítés, de ha jól árazzunk be, a jellemző inkább az egy hónapon belüli eladás.

Ha tégla lakásról beszélünk, ott már nehezebb a dolgunk, de itt is hat hónap alatt sikerrel kell, hogy járjunk. A várhatóan hosszabb értékesítési időnek az lehet az oka meglátásom szerint, a vásárlókban több aggodalom merül fel. Ilyen lehet a lépcsőház állapota (homlokzat, víz, villany hálózat, csatorna, tető stb.). Ezek idősebb épületek, idősebb lakóközöséggel, akik kevésbé nyitottak a közösségi összefogásra, hogy ezek a dolgok felújításra kerüljenek. De ha minden értéket nővelő és csökkentő dolgot végig veszünk és beépítjük az ár képzésbe, akkor itt is sikerrel járhatunk egy hónapon belül.

A következő a ház, ezen ingatlanok értékesítési ideje maximum egy év. A hosszabb értékesítési idő azzal magyarázható, hogy egy háznál sokkal több mindennek passzolnia kell a vevő szemszögéből. Egy pár ezekből: az építő anyag, szintek száma, tető, elrendezés, szobák száma, bővíthetőség, udvar és kert nagysága, állapota, fűtés, szigetelés stb. De még itt is, ha jól árazzuk be egy hónap alatt lehetséges az értékesítés.

Mit kell, hogy figyelembe vegyünk?

• Legelőszőr is, a kereslet kínálat arányát.

Egy keresett területen lévő ingatlannál könnyebben tudunk az árral akár a piaci felé is menni, a nagy kereslet miatt. Egy kevésbé keresett vagy kedvelt környék felé csak egy alacsonyabb árral tudjuk a vásárlók figyelmét irányítani.

• Figyelembe kell venni az ingatlan, közvetlen és távolabbi környezetét.

Borsod megyében vannak nagyon kedvelt és kevésbé kedvelt települések, de nagyvárosokon belül is vannak kedvelt és kevésbé kedvelt területek. Sokszor még egymás mellett lévő lépcsőházak között is különbséget tesznek a vásárlók. Mi ezt pontosan tudjuk melyek ezek.

• Az emeletet, utcát
• Az elrendezést,

Külön vagy egybe nyílnak-e a szobák. WC fürdő egyben vagy külön van e. A konyhán van ablak vagy nincs ablak, rengeteg ilyen lehet.

• Az állapotot.

Én szeretem a három kategóriába sorolást, ha használt ingatlanról beszélünk.

Felújítandó: Beköltözésre nem alkalmas mindenféleképpen felújítással kell, hogy kezdjük.

Beköltözhető: Egy nagytakarítással, vagy ne adj isten egy festéssel és kompromisszumokkal költözhető, nagyobb felújítás még várathat magára.

Felújított: Minden felújítás megtörtént az ingatlanba: nyílászárók cseréje, bejárati ajtó, fűtés, víz, villany, konyha, fürdőszoba, burkolatok, falak stb.

Tapasztalat a felújítandó és a felújított árai között hatalmas olló nyílik, ami talán betudható a szakemberhiánynak, a készpénz hiányának, és a lustaságnak.

• a tájolást
• a tömegközlekedés milyenségét stb.

Nahát csak néhány példa, amit figyelembe kell, hogy vegyünk amikor egy ingatlan irányárát meghatározzuk.

Ehhez rengeteg tapasztalat, gyakorlás és kísérletezés szükséges mire az ember ezt úgy elsajátítja, hogy magabiztosan tudja végezni.

De ha Önbe van elég ambíció, hogy önállóan belefogjon, sok síkert kívánok, remélem szolgálhattam jó ötlettekkel.

Üdvözlettel

Szabó Géza

Ingatlanértékesítő

BORSODI INGATLAN INGATLANIRODA

Vissza